Péremption du permis de construire en droit vaudois : délais, jurisprudence CDAP et recommandations pratiques

Mis à jour le 7 août 2026 · 6 min de lecture

En droit vaudois, un permis de construire est périmé de plein droit si les travaux ne sont pas commencés dans les deux ans suivant la date du permis. C'est l'art. 118 al. 1 LATC qui pose cette règle, sans exception : passé ce délai — porté à trois ans au maximum si la municipalité accorde une prolongation d'une année —, le maître d'ouvrage doit déposer une nouvelle demande complète et reprendre toute la procédure d'enquête.

Le point de départ du délai : une précision essentielle

Le délai ne court pas dès la notification de la décision communale, mais dès la date du permis lui-même. La CDAP l'a rappelé sans ambiguïté dans plusieurs arrêts récents (notamment AC.2023.0120 du 15 janvier 2024) : le dies a quo est la date figurant sur le permis, et non le jour où le titulaire en a pris connaissance.

Une nuance importante toutefois : le délai ne commence à courir qu'au moment où la décision d'octroi est définitive, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours de 30 jours, ou — si un recours a été formé — lorsque le droit est dit sur ce dernier recours. Autrement dit, une procédure de recours pendante devant la CDAP ou le Tribunal fédéral repousse mécaniquement le point de départ du délai de péremption. Les travaux ne peuvent de toute façon pas commencer avant l'entrée en force du permis.

La prolongation d'une année : une seule chance, à demander à temps

La municipalité peut prolonger la validité du permis d'une année si les circonstances le justifient — retard imputable à des imprévus administratifs ou techniques, par exemple. Mais attention : cette prolongation est unique. Une fois épuisée, aucune seconde extension n'est possible, faute de base légale. La demande doit impérativement être formulée avant l'échéance du délai de deux ans. Passé ce stade, la péremption est acquise et la municipalité ne peut que la constater.

À noter que l'art. 118 LATC ne fixe aucun délai à l'autorité pour constater formellement la péremption. Le Tribunal fédéral a précisé que le silence de la municipalité ne crée pas d'espérance légitime pour le titulaire du permis : celui-ci ne peut pas invoquer la bonne foi pour s'opposer à un constat de péremption tardif.

Ce que signifie « commencer les travaux » : la jurisprudence CDAP 2024

C'est là que se joue l'essentiel des litiges. La CDAP applique un test à deux volets :

• Un élément objectif : des travaux effectifs ont-ils débuté sur le terrain avant la date d'échéance ?
• Un élément subjectif : le titulaire du permis avait-il, à cette même date, la volonté sérieuse de poursuivre l'exécution du projet ?

Dans ses arrêts AC.2023.0082 (12 janvier 2024) et AC.2023.0120 (15 janvier 2024), la CDAP a consolidé une jurisprudence nuancée. Le titulaire peut démontrer sa volonté sérieuse par d'autres moyens que le seul degré d'avancement physique des travaux à la date de péremption. Une fois franchi le stade de certaines opérations préliminaires — établissement des plans de détail, signature de contrats d'adjudication du gros œuvre, ouverture d'un crédit de construction —, le risque que le constructeur renonce est considéré comme faible, compte tenu des conséquences financières d'un abandon.

En revanche, la jurisprudence est sévère sur ce qui ne suffit pas. Des exemples tirés des arrêts :

• Un piquetage pour terrassement réalisé trois jours avant l'échéance, sans entreprise adjudicataire désignée ni contrat signé, ne prouve pas la volonté sérieuse.
• Des dépenses de publicité pour la vente des appartements ou des frais d'entretien de la parcelle sont hors de propos.
• Des travaux de sondage révélant des difficultés géologiques — qui ont conduit à revoir la structure du projet — ne constituent pas un commencement suffisant si le financement n'est pas garanti et aucun travail n'a été adjugé.
• Un simple devis ne vaut pas contrat d'adjudication.

À l'inverse, la production d'un programme des travaux signé, d'un contrat d'entreprise en bonne et due forme, d'un procès-verbal de séance de coordination de chantier ou d'une attestation de crédit de construction bancaire constitue des preuves solides de la volonté sérieuse.

Recommandations pratiques pour les promoteurs et maîtres d'ouvrage

1. Calculer la date d'échéance dès l'entrée en force du permis. Notez la date figurant sur le permis, vérifiez qu'aucun recours n'est pendant, et comptez deux ans calendaires. Inscrivez cette date dans votre outil de suivi de projet dès le premier jour.
2. Anticiper la demande de prolongation. Si des retards sont prévisibles, formulez la demande auprès de la municipalité plusieurs semaines avant l'échéance — jamais le dernier jour. Motivez-la avec des pièces concrètes.
3. Matérialiser la volonté sérieuse bien avant l'échéance. Ne pas attendre les dernières semaines pour signer les contrats d'adjudication du gros œuvre et ouvrir le crédit de construction. Constituez un dossier horodaté : procès-verbaux de séance, contrats signés, confirmation bancaire.
4. Ne pas confondre études et travaux. L'élaboration des plans d'exécution ou les sondages géologiques non suivis d'adjudication restent des opérations préliminaires insuffisantes selon la jurisprudence.
5. En cas de modification du projet, vérifier l'impact sur le délai. Lorsqu'une enquête complémentaire est nécessaire et de nature à compromettre le début des travaux, la délivrance du permis complémentaire peut faire courir un nouveau délai — mais cette exception est d'interprétation stricte.
6. Surveiller les permis de vos parcelles voisines. Si vous êtes promoteur ou architecte actif sur une zone, les permis délivrés à des tiers peuvent périmés dans deux ans : un projet concurrent en péremption peut créer une opportunité ou, à l'inverse, ressurgir sous une nouvelle demande avec des règles révisées. PhémeApp vous alerte dès qu'une mise à l'enquête est publiée dans les communes que vous suivez dans le canton de Vaud, ce qui vous permet d'anticiper ces mouvements dès le dépôt du dossier.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.